Xaricilər üçün hüquqi yoxlama siyahısı və due diligence bələdçisi

Azərbaycan daşınmaz əmlak bazarı son illərdə həm yerli, həm də xarici investorların diqqətini cəlb edir. Bunun əsas səbəbləri arasında bir sıra Avropa ölkələri ilə müqayisədə daha münasib qiymətlər, alqı-satqı prosesinin nisbətən operativ olması və bəzi hallarda əmlakın investisiya, biznes fəaliyyəti və yaşayış icazəsi planları ilə əlaqələndirilə bilməsi dayanır.

Lakin daşınmaz əmlak alışında əsas məsələ yalnız uyğun qiymət tapmaq deyil. Ən vacib mövzu əmlakın hüquqi baxımdan təmiz olması, satıcının satış hüququnun düzgün təsdiqlənməsi və gələcəkdə alıcı üçün risk yaradacaq halların əvvəlcədən aradan qaldırılmasıdır.

Bu səbəbdən Azərbaycanda daşınmaz əmlak almaq istəyən xarici vətəndaşlar üçün hüquqi yoxlama, sənədlərin təhlili və düzgün rəsmiləşdirmə prosesi xüsusi əhəmiyyət daşıyır.

Xarici vətəndaş Azərbaycanda daşınmaz əmlak ala bilərmi?

Bəli, xarici vətəndaşlar Azərbaycanda müəyyən növ daşınmaz əmlak obyektlərinə sahib ola bilərlər. Bu kateqoriyaya əsasən aşağıdakılar daxildir:

• mənzillər

• apartamentlər

• ofislər

• kommersiya təyinatlı qeyri-yaşayış obyektləri

Əsas məhdudiyyət torpaq sahələri ilə bağlıdır. Xarici vətəndaş torpaq sahəsini birbaşa mülkiyyətinə keçirə bilmir. Buna baxmayaraq, bina daxilində yerləşən mənzil, ofis və ya digər qeyri-yaşayış sahələrinin alınması praktikada geniş yayılmış və hüquqi baxımdan mümkün olan əməliyyatlardır.

Bu səbəbdən Azərbaycanda ev almaq istəyən əcnəbilər üçün əsas diqqət əmlakın növünə, sənədləşmə vəziyyətinə və alqı-satqı formasına yönəlməlidir.

Azərbaycanda daşınmaz əmlak alarkən əsas risklər

Daşınmaz əmlak alışında ən çox rast gəlinən problem odur ki, alıcı obyektin hüquqi vəziyyətini tam araşdırmadan ödəniş edir və ya müqavilə bağlayır. Bu isə sonradan həm maddi itkiyə, həm də uzunmüddətli hüquqi mübahisələrə səbəb ola bilər.

Ən əsas risklər bunlardır:

• obyekt dövlət reyestrində qeydiyyatdan keçməyib

• əmlak üzərində həbs, ipoteka və ya digər yüklülük mövcuddur

• satıcının tam və sərbəst satış hüququ yoxdur

• obyekt üzrə kommunal və ya xidmət borcları yaranıb

• faktiki sahə ilə rəsmi sənədlərdəki göstəricilər uyğun gəlmir

• müqavilədə alıcının maraqlarını zəiflədən birtərəfli şərtlər yer alır

• əvvəlki mülkiyyət keçidləri ilə bağlı mübahisəli hallar mövcuddur

Bu risklərin böyük hissəsi peşəkar hüquqi due diligence vasitəsilə əvvəlcədən aşkarlana bilər.

Due diligence nədir və nə üçün vacibdir?

Due diligence daşınmaz əmlakın alınmasından əvvəl aparılan hüquqi və praktiki yoxlama prosesidir. Məqsəd odur ki, alıcı yalnız görünüşcə deyil, sənəd və hüquq baxımından da təhlükəsiz əmlak alsın.

Bu yoxlama prosesi aşağıdakı suallara cavab verir:

• Əmlakın real sahibi kimdir?

• Satıcının satış hüququ tamdırmı?

• Obyekt üzərində ipoteka, həbs və ya digər məhdudiyyət varmı?

• Əvvəlki alqı-satqılarda risk yarada biləcək boşluqlar olubmu?

• Məhkəmə mübahisəsi və ya iddia ehtimalı varmı?

• Kommunal və digər maliyyə öhdəlikləri qalırmı?

• Texniki göstəricilər reyestr məlumatları ilə üst-üstə düşürmü?

Başqa sözlə, due diligence alıcının gələcəkdə “gizli problemli” əmlak almamasını təmin edən əsas hüquqi təhlükəsizlik mexanizmidir.

Daşınmaz əmlak üzrə hüquqi yoxlamaya nələr daxildir?

Aşağıdakı cədvəl hüquqi yoxlamanın əsas istiqamətlərini göstərir:

Azərbaycanda daşınmaz əmlakın təhlükəsiz alınması üçün mərhələli prosedur

Daşınmaz əmlak alışında ardıcıllıq çox vacibdir. Aşağıdakı mərhələlərə riayət etmək tövsiyə olunur.

1. Obyektin ilkin hüquqi statusunun yoxlanılması

İlk addım kimi əmlakın dövlət qeydiyyatında olub-olmaması və rəsmi çıxarış məlumatları yoxlanılmalıdır. Burada aşağıdakılar aydınlaşır:

• mülkiyyətçinin adı

• obyektin sahəsi

• təyinatı

• qeydiyyat statusu

• mümkün məhdudiyyətlər

Bu mərhələdə əldə olunan məlumat sonrakı hüquqi analiz üçün əsas rol oynayır.

2. Sənədlərin və faktiki vəziyyətin müqayisəsi

Təkcə sənədlərə baxmaq kifayət etmir. Obyektin faktiki vəziyyəti də reyestr məlumatları ilə müqayisə olunmalıdır. Məsələn:

• faktiki sahə sənəddə göstərilən sahə ilə eynidirmi?

• obyekt yaşayış və ya kommersiya təyinatına uyğun istifadə olunurmu?

• əlavə dəyişikliklər və ya qeyri-rəsmi yenidənqurma aparılıbmı?

Bu mərhələ alıcının sonradan texniki və hüquqi uyğunsuzluqlarla üzləşməsinin qarşısını alır.

3. Satıcının hüquqi səlahiyyətinin yoxlanılması

Əmlakı satan şəxs həqiqətən də bu əməliyyatı aparmaq səlahiyyətinə malik olmalıdır. Xüsusilə aşağıdakı hallarda əlavə diqqət lazımdır:

• əmlak etibarnamə ilə satılır

• bir neçə ortaq mülkiyyətçi mövcuddur

• ailə mülkiyyəti və ya birgə mülkiyyət halları var

• hüquqi şəxsə məxsus obyekt satılır

Satıcının hüquqi səlahiyyətinin düzgün təsdiqi gələcək etiraz və iddiaların qarşısını almaq üçün vacibdir.

4. Ödəniş mexanizminin düzgün qurulması

Əmlak alışında vəsaitin necə, nə zaman və hansı sənədlərlə ötürülməsi də hüquqi təhlükəsizliyin bir hissəsidir. Bu mərhələdə aşağıdakılar önəmlidir:

• ödəniş qrafikinin aydın yazılması

• bank köçürməsi və digər təsdiqlənən üsullardan istifadə edilməsi

• ödəniş sənədlərinin saxlanılması

• ilkin razılaşma və əsas müqavilə arasında uyğunsuzluğun olmaması

Nağd və qeyri-rəsmi ödənişlər sonradan sübut problemi yarada bilər. Buna görə mümkün qədər sənədləşdirilmiş və izlənilə bilən ödəniş forması seçilməlidir.

5. Notarial rəsmiləşdirmə

Alqı-satqı müqaviləsi notariat qaydasında rəsmiləşdirilməlidir. Notarial mərhələ əməliyyatın hüquqi baxımdan düzgün formaya salınması üçün əsas addımdır. Bu mərhələdə:

• tərəflərin şəxsiyyəti və səlahiyyəti təsdiqlənir

• müqavilə şərtləri rəsmiləşir

• sənədlər dövlət qeydiyyatına təqdim edilmək üçün hazırlanır

6. Mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatı

Əməliyyat yalnız müqavilə imzalanması ilə tamamlanmış sayılmır. Əsas hüquqi nəticə mülkiyyət hüququ dövlət reyestrində alıcının adına qeydə alındıqdan sonra yaranır. Yəni alıcı rəsmi sahibi məhz bu mərhələdən sonra olur.

Azərbaycanda xaricilər üçün alqı-satqı üçün checklist

Aşağıdakı yoxlama siyahısı praktik istifadə üçün faydalıdır:

Alışdan əvvəl

• əmlakın çıxarışını yoxlayın

• satıcının şəxsiyyətini və mülkiyyət hüququnu təsdiqləyin

• ipoteka, həbs və digər yüklülükləri araşdırın

• obyekt üzrə kommunal borcları yoxlayın

• faktiki sahəni sənədlərlə müqayisə edin

• müqavilə layihəsini hüquqşünasa göstərın

Ödəniş zamanı

• tam məbləği sənədlər yoxlanmadan ödəməyin

• ödənişi mümkün qədər bank yolu ilə edin

• hər ödəniş üzrə təsdiqedici sənəd alın

• təhvil və ödəniş şərtlərini yazılı şəkildə təsbit edin

Alışdan sonra

• mülkiyyət hüququnun qeydiyyatını izləyin

• çıxarış və qeydiyyat sənədlərini əldə edin

• bütün müqavilə və ödəniş sənədlərini arxivləşdirin

Azərbaycanda əmlak yaşayış icazəsi məqsədilə alınırsa nələrə diqqət etmək lazımdır?

Bəzi xarici investorlar və sahibkarlar üçün daşınmaz əmlak alışının məqsədi yalnız investisiya deyil, eyni zamanda Azərbaycanda yaşamaq və fəaliyyət göstərmək planları ilə bağlı ola bilər. Belə hallarda sənədləşmənin dəqiqliyi daha da önəmli olur.

Xüsusilə bunlara diqqət edilməlidir:

• əmlakın dəyəri və hüquqi statusu düzgün sənədləşdirilməlidir

• mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatından keçməlidir

• ödənişin mənbəyi və hərəkəti sonradan təsdiq edilə bilməlidir

• müqavilə və çıxarış arasında uyğunsuzluq olmamalıdır

Miqrasiya və hüquqi prosedurlarda texniki səhvlər, qeyri-dəqiq müqavilə məlumatları və sənəd çatışmazlıqları əlavə risk yarada bilər. Buna görə belə hallarda hüquqi müşayiət xüsusilə tövsiyə olunur.

Xaricilər üçün praktik tövsiyələr

Azərbaycanda daşınmaz əmlak almaq istəyən xarici vətəndaşlar üçün ən vacib tövsiyələr bunlardır:

• sənədlər yoxlanmadan tam ödəniş etməyin

• yalnız şifahi razılaşmaya etibar etməyin

• reyestr məlumatlarını müstəqil qaydada yoxlatdırın

• müqaviləni hüquqi analiz olmadan imzalamayın

• bütün köçürmə, qəbz və təsdiq sənədlərini saxlayın

• yaşayış icazəsi və ya investisiya planı varsa, sənədləri əvvəlcədən düzgün strukturlaşdırın

Nəticə

Azərbaycanda daşınmaz əmlakı təhlükəsiz almağın əsas şərti prosesi yalnız kommersiya baxımından deyil, hüquqi baxımdan da düzgün idarə etməkdir. Təhlükəsiz alqı-satqı üçün üç əsas prinsip dəyişməz qalır:

1. sənədlərin və hüquqi statusun yoxlanılması

2. notarial qaydada düzgün rəsmiləşdirmə

3. mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatı

Bu ardıcıllıq alıcının investisiyasını qoruyur, gələcək mübahisə risklərini azaldır və əməliyyatın hüquqi baxımdan etibarlı şəkildə tamamlanmasına kömək edir.

Əgər söhbət xarici vətəndaşın Azərbaycanda ev alması, investisiya məqsədli əmlak seçimi və ya hüquqi due diligence ilə müşayiət olunan alqı-satqıdan gedirsə, peşəkar hüquqi dəstəyi müqavilədən əvvəl cəlb etmək daha təhlükəsiz yanaşmadır. Çünki əsas risklər məhz imzadan əvvəl düzgün yoxlama ilə aradan qaldırılır.